In Nederland is de bescherming van huurders goed geregeld. De huurder ontleent zijn of haar rechten aan het Burgerlijk Wetboek. Dat houdt in dat het voor de verhuurder in beginsel niet eenvoudig is om eenzijdig een huurovereenkomst op te zeggen. De Leegstandwet maakt het wel mogelijk om bepaalde categorieën woningen en gebouwen tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.
Bij besluit van 29 augustus j.l. (gepubliceerd in stadsblad nr 407 9-9-2011) is de wiziging opgenomen van het waarderingsstelsel voor woonruimte (zelfstandige woonruimte).
Deze behelst in het kort:
In het bestaande woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt nauwelijks rekening gehouden met de gewildheid van de woning. Gevolg daarvan is dat huizen, die qua m2 meters en faciliteiten op elkaar lijken, vergelijkbare maximale huren hebben, of ze nu in hartje Amsterdam staan, of in Hoofddorp of in Oost-Groningen. In verband hiermee is in het regeerakkoord het voornemen opgenomen, het aantal WWS-punten in regio’s met schaarste te verhogen met max. 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Gekozen is voor een uitwerking die nauwer aansluit bij het regeerakkoord door deze 25 extra punten toe te spitsen op gebieden met de hoogste WOZ-waarde.
De gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen in het schaarstegebied bedraagt ca. € 215.000 en de berekening van de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter geeft aan dat hier gaat om € 2.900 per m2 voor een huurwoning. Dat laatste is een betere indicator voor de gewildheid van de woning dan de WOZ-waarde, omdat de oppervlakte zeer bepalend is voor de absolute hoogte van de WOZ-waarde. Uitgaande van de absolute WOZ-waarde komt bijvoorbeeld het gebied rond Amsterdam op de 9e plaats, maar per m2 komt het op de eerste plaats. Dat komt omdat de woningen in Amsterdam relatief klein zijn.
Indien een woning in het schaarstegebied een WOZ-waarde > € 2.900 per m2, worden 25 extra WWS-punten toegekend.
In alle andere gevallen waarbij een woning is gelegen in een van die gemeenten, worden 15 extra WWS-punten toegekend.
Ter verduidelijking van de systematiek dient het volgende voorbeeld.
Voorbeeld : woning in het schaarstegebied (bijvoorbeeld Amsterdam)
WOZ-waarde van de woning = € 200.000
Oppervlakte = 50 m2
De WOZ-waarde per m2 van deze woning bedraagt € 200.000 / 50 = € 4.000.
Deze waarde ligt boven de gemiddelde waarde van € 2.900, zodat het aantal punten met maximaal 25 kan worden verhoogd.
Hierbij wordt ten aanzien van de WOZ-waarde uitgegaan van de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde waarde. Dit betekent dat voor een huurprijswijziging per 1 juli 2012 moet worden uitgegaan van de WOZ-beschikking over 2011 of indien deze nog niet onherroepelijk is van de WOZ-waarde van de laatstelijk onherroepelijk vastgestelde WOZ-beschikking.
Voor het vaststellen van de oppervlakte zal de oppervlakte moeten worden bepaald van de vertrekken en overige ruimten overeenkomstig de toelichting behorende bij bijlage I, onder A. het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt. In de praktijk zullen huurders en verhuurders veelal al over dit gegeven beschikken, aangezien dit immers al een onderdeel vormt van het woningwaarderingsstelsel.
De navolgende binnen het MVA-werkgebied gelegen gemeenten zijn aangewezen als schaarstegebieden:
Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, De Ronde Venen, Diemen, Edam-Volendam, Graft-De Rijp, Haarlemmerliede, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Schermer, Uithoorn, Waterland, Weesp, Wijdemeren
Na nog te bepalen Koninklijk Besluit zal deze regeling per 1 oktober a.s. in werking treden.
LET OP: GELDT DUS ALLEEN VOOR NIEUWE HUUROVEREENKOMSTEN.
Bron: Didi van den Elsaker
De aanpassing van het woningwaarderingssysteem (WWS) is waarschijnlijk al per 1 oktober een feit. Als gevolg van deze wijziging kunnen de huren van woningen in schaarstegebieden met maximaal 120 euro (25 punten extra) worden verhoogd bij nieuwe verhuring. Tot de schaarstegebieden hoort de gehele stadsregio Amsterdam met uitzondering van Zaanstad. Het besluit tot wijziging is op 9 september gepubliceerd in het Staatsblad en naar de Koningin gestuurd ter ondertekening.
Er zijn 277.000 huurwoningen in Amsterdam. De aanpassing van het puntenstelsel (WWS) zorgt er dat straks in theorie zo’n 75.000 huurwoningen in de vrije sector (>142 punten) vallen. Dat is 27,1% van de huurwoningvoorraad (18,2% corporatiewoningen plus 8,9 procent particuliere verhuur). Momenteel heeft nog minder dan 10% van de huurwoningen meer dan 142 punten. De huren van deze woningen kunnen bij een nieuwe verhuring fors worden verhoogd.
Daarbij zijn andere aanpassingen aan het ‘puntenstelsel’ nog niet meegerekend. Een groen energielabel levert bijvoorbeeld sinds 1 juli extra punten op. Amsterdamse verhuurders pleiten ook een verhoging van het aantal ‘omgevingspunten’ voor de hoofdstad.
Wethouder Freek Ossel wil de gevolgen daarvan ‘verzachten’ door via afspraken met corporaties een ‘derde segment’ – van 652 tot 800 euro – in de huurmarkt te creëren voor huishoudens met een inkomen van 33.000 tot 43.000 euro. De corporaties willen daaraan meewerken.
Voorzitter Frans Ligtvoet van de Huurdersvereniging Amsterdam voorziet dat de gevolgen voor Amsterdam rampzalig gaan uitvallen in de toch al overspannen woningmarkt. “In Den Haag bestaat ten onrechte het idee dat de Amsterdamse huurders voor een dubbeltje op de eerste rij zitten. Mensen verdienen tonnen en wonen bijna gratis aan de gracht. Misschien moeten ze uit Den Haag eens komen kijken hoe het werkelijk is”.
Hij geeft een recent voorbeeld: een tweekamerwoning in Amsterdam West op de 3e verdieping van 39 m2. De netto huur bedraagt nu € 549,38. “Tel hier de € 123,- van Donner bij op en de nieuwe huur bedraagt € 672,38! Deze woning zal dus uit de sociale sector verdwijnen. Niet een grachtenpand maar een simpele kleine woning in Amsterdam West.
Het komt helaas steeds vaker voor dat huurders de huur (tijdelijk) niet meer kunnen opbrengen. Verhuurders denken dan vaak aan ontruiming, maar is dat altijd verstandig? Welke mogelijkheden heeft de verhuurder nu eigenlijk?
Praten helpt. Bij een ‘kink in de kabel’ is het altijd verstandig eerst met elkaar te praten om uw positie in kaart te brengen en te bekijken wat mogelijk is. Tip. Ga na wat de reden van wanbetaling is en of een afbetalingsregeling mogelijk is. Beding evt. zekerheden van derden, zoals een borgstelling van de bestuurder of de moedervennootschap. Let op. Laat de echtgenoot meetekenen als de bestuurder gehuwd is.
Ontbinding en ontruiming
Wanprestatie. Een huurder die niet betaalt, pleegt ‘wanprestatie’. Wanneer deze wanprestatie voldoende ernstig is, levert dat grond op om de huurovereenkomst te ontbinden. Een betalingsachterstand van drie maanden wordt vaak ernstig genoeg bevonden voor ontbinding van de huurovereenkomst.
Let op. Bij huur van woonruimte kan de rechter een zogenaamde ‘terme de graçe’ verlenen: de huurder krijgt dan nog een allerlaatste termijn (maximaal één maand) om alsnog te betalen.
Gerechtelijke ontbinding
Komt de rechter eraan te pas? Voor huurovereenkomsten van een gebouwde onroerende zaak, een woonwagen en een standplaats voor bewoning, geldt dat ontbinding alleen kan worden uitgesproken door een kantonrechter.
Let op. U moet dan dus altijd naar de rechter en kunt niet zomaar zelf de sloten vervangen. Als de huurder – na een verkregen vonnis – weigert te ontruimen, zult u een deurwaarder moeten inschakelen; de ontruimingskosten zult u dan moeten voorschieten. Ontruimen en ontbinden is natuurlijk dé manier om van uw wanbetalende huurder af te komen, maar dat is vaak alleen verstandig als u het gehuurde weer snel kunt verhuren.
Schadevergoeding. Vorder de resterende huurtermijnen als schadevergoeding als u niet eerder een nieuwe huurder heeft gevonden. Dat is altijd verstandig als de huurovereenkomst gedurende de looptijd wordt ontbonden.
Nakoming in combinatie met beslag
Als er wat te halen valt. Als u denkt dat uw huurder nog wel wat ‘spek op de ribben’ heeft maar andere schuldeisers eerder betaalt, kunt u natuurlijk ook simpelweg betaling eisen. Tip. Ga vóór u een betalingsprocedure start na of de huurder ‘beslagmogelijkheden’ heeft. Beslag kunt u leggen op alle ‘vermogensbestanddelen’ van uw huurder. Denk daarbij niet alleen aan een kostbare machine, maar ook aan beslag op de vorderingen die uw huurder heeft op zijn klanten. Ook op die vordering kunt u beslag leggen. Uw netwerk kan u vast wel vertellen wat uw huurder eventueel bezit en waar u beslag op kunt leggen.
Dreigen met faillissement
Effectief. Het lijkt misschien onvriendelijk om te dreigen met een faillissementsaanvraag, maar het is vaak wel een effectieve manier om er achter te komen of uw huurder ‘spek op de ribben’ heeft. Een faillissementsaanvraag moet worden ingediend bij de rechtbank door een advocaat.
Let op. Wanneer u de faillissementsaanvraag wilt doorzetten, moet u een ‘steunvordering’ bekendmaken. Dat wil zeggen dat u de naam van een andere schuldeiser van uw huurder moet kunnen noemen. Denk daarbij ook aan bewijsstukken, zoals facturen of een leningsovereenkomst.
In geval van wanbetaling kunt u meer doen dan alleen een ontruimingsprocedure starten. Denk bijvoorbeeld aan een betalingsprocedure in combinatie met beslag of het dreigen met een faillissementsaanvraag.
Bron: tipsenadvies-vastgoed.nl
Any homeowner knows that there are always lots of small jobs to do around the house to do with general maintenance, and this is also true of course for landlords of currently empty properties. I’m talking of things like walls which need a lick of paint, light fixtures to fix, plinths to reglue, bathroom mould to remove… the list can sometimes seem endless.
For landlords it used to be the case that you could leave these annoying details until you had a confirmed new tenant. The agent could walk around the property explaining to the viewer, ‘The owner will fix this/that/the other’, ‘Don’t worry, that wall will be painted’, etc etc.
In the market as it currently stands, as a Verhuurder you literally cannot afford to let those jobs stand undone, as chances are unless your property is being offered at a really rock-bottom price, you wont get that offer.
Whereas a few years ago a client looking for a rental home would see maybe 5 apartments or houses; these days they are more likely to see 10 or even more, and chances are, if your property is not completely up to scratch, the next one on the client’s list WILL be. It’s that competitive.
Whether the viewer sees those un-done jobs as signs of a slack landlord, or whether it’s simply the effect it has on the subconscious of the viewer (the importance of a property’s ‘feel’), those properties with a long ‘to-do’ list are staying longer empty and thus costing their owners money every month in lost rent.
This unfortunately also goes for the garden. A house may have a beautiful extended living room, brand new kitchen, ‘all mod-cons’ and all that jazz, but if through the double patio doors lies a very visible jungle of unkempt garden, this will very probably count against.
Remember, your makelaar can put a client’s worries to rest in the main, but as a Verhuurder you are looking to capture a ‘feeling’ the viewer has when they walk into a house and this feeling is the most valuable selling point you can offer. That feeling is lost if the garden has visibly not been maintained.
A good tip is to walk through the property yourself and try to run a critical eye over the details. Can you imagine yourself living in this space? If the answer is No, you know what to do.
Alleen huurwoningen in tien regio’s met de duurste woningen krijgen extra basispunten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De allerduurste huurwoningen in deze gebieden krijgen er 25 punten bij, de anderen 15 punten. Minister Donner heeft dit aangepaste voorstel besproken in een overleg met de Tweede Kamer.
In het regeerakkoord is de toekenning van extra WWS-punten gekoppeld aan schaarsteregio’s en de WOZ-waarde. De Tweede Kamer hield daar op 18 mei aan vast, nadat minister Donner had voorgesteld de 25 extra punten toe te kennen aan alle huurwoningen. Met het nieuwe voorstel komt Donner tegemoet aan de wens van de kamer.
Tien COROP-gebieden
De minister heeft nu tien COROP-gebieden aangewezen met de hoogste WOZ-waarde. In deze schaarstegebieden krijgen huurwoningen 15 of 25 extra WWS-punten toegekend, afhankelijk van de waarde van de woning. De woningen met een waarde boven het gemiddelde krijgen 25 extra punten, die daaronder 15.
WOZ- waarde per vierkante meter
Daarbij wordt gekeken naar de WOZ-waarde per vierkante meter. Dat is volgens de minister een betere indicator dan de WOZ-waarde zelf aangezien de oppervlakte van de woning zeer bepalend is. Zo zijn veel woningen in Amsterdam klein en hebben die absoluut gezien geen uitzonderlijk hoge WOZ-waarde. Per vierkante meter is de WOZ-waarde juist wel heel hoog.
Maximale en feitelijke huur
De extra punten hebben tot de gevolg dat de maximum huur die de corporatie voor een woning mag vragen hoger ligt. Voor zittende huurders verandert er niets, corporaties kunnen de huur alleen verhogen als een woning opnieuw wordt toegewezen.
De feitelijke huurprijs die corporaties vragen, ligt landelijk overigens gemiddeld op 72 procent van de maximale huur. Corporaties zullen alleen van de mogelijkheid om de huur te verhogen gebruik maken als de situatie op de regionale woningmarkt dat toelaat en als het aansluit bij hun huurbeleid en afspraken daarover met bijvoorbeeld gemeenten.
Ruimte in huurbeleid
De maatregel sluit aan bij de visie van Aedes dat de regionale woningmarkt en de waarde van een woning meer invloed moeten hebben op de hoogte van de huur. Wel is nu gekozen voor een tamelijk ingewikkelde werkwijze. Ook bepleit Aedes de noodzaak van ruimte in het huurbeleid om de woningmarkt in beweging te krijgen.
Daarnaast hebben woningcorporaties hun huurinkomsten hard nodig om te kunnen blijven investeren. Uiteraard maken woningcorporaties verantwoord gebruik van de mogelijkheid om bij nieuwe toewijzingen eventueel de huur te verhogen. Een TROUW-enquete onder corporaties wees dat eerder uit.
Bron: http://www.aedesnet.nl
You may have heard that last week Minister Donner withdrew his plan to give rental properties which do not meet the 143 points boundary for the free sector 25 extra points. This was after he could not get a majority of support for the plan.
So what’s next? The dutch cabinet did provisionally agree that increases in rent could happen in areas where such housing is scarce. An obvious example here of course could be Amsterdam. How this could be arranged is currently being considered.
Donner is now working on a plan to increase rents where the tenants earn an annual salary of more than 43,000 euros, and the current thinking is a figure of up to 5% per year. In the tight housing market of Amsterdam this could lead to an increase by the year 2019 of 34%.
You would expect of course that more people would then look to buy, but how can you do this if the banks won’t give you a mortgage?
Watch this space.
|
